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降准冲击波 房地产市场“早春”异动
www.gangtiejiage.cn     发布时间:2019年1月8日    来源于:钢铁价格网

近段时间以来,包括青岛、杭州、菏泽、衡阳等地以微调方式试图松绑房地产调整政策。再加之“全面降准”基调,楼市心理状态开始发生变化。据21世纪经济报道记者调研,不少城市市场已经出现回暖现象。而最直接的表现是房源成交周期缩短、议价空间逐渐变小等。

中 原地产首席分析师张大伟分析认为:房地产调控政策最严格的时期已经过去。2019年,全国可能出现起码30城以上房地产调控政策的微调潮。这标志着,本轮 楼市调控全面见底。未来多个城市的很多微调宽松政策将密集出现。特别对于二三线城市来说,除了信贷政策,最近其他政策都有可能调整。而部分城市的银行也有 可能会调整执行中的信贷政策。从各地政策内容看,房地产调控2019年政策取向依然是从严为主,但之前过于严厉,部分城市楼市局部市场出现明显调整信号, 会有政策微调的可能性。只要房价不涨的城市,最近房地产政策都有松动的可能性

楼市异动

二手房市场是对政策导向最敏感的市场。

北 京21世纪不动产的一位店东告诉21世纪经济报道记者,“北京12月和1月这两个月,二手房市场稍微回暖。我们服务的区域以置换群体为主,老城区西二环、 西三环之间,年底出手(购房)的比较多,加上政策松绑比如降准等等会带来客户活跃度的增强。”以这位店东所在门店为例,“从整体来说,12月份要比11月 份在需求程度上,上户量增长了20%,我们整个成交数量增长了40%。从议价方面来说,客户更能接受房主现在目前的这个价位区间,诚心卖的房主他的心理预 期,也降低了一些,正好吻合了现在成交的市场价,所以说这都是便于成交的一种表现。”

问及是否有卖家在松绑调整消息发布后提高售价,该人士 回答说:这种情况肯定有,而且是一种常态,因为现在资讯也比较透明化,当房主看到这则消息的时候,或者听到这些利好房市的消息时候,就会有人以多种方式或 者意图抬升房价,但现在整体来说,没有见到大幅上扬或整体哄抬房价的趋势,只是小范围。

这位店东具体举例称,“房主和买主谈判一般有两个回合,之前看房会降50万,谈判过程当中我可能还会降价二三十万,但是现在可能业主本身房源降价50万之后就保持到这儿不动了,不会再降了。”

不仅是北京,其他地区也受到调控放松预期风声的影响。

21 世纪经济报道记者随机采访了两位中介。他们都肯定地告诉21世纪经济报道记者,国家降准消息一出,二手房不好议价是真的。一位中介告诉21世纪经济报道记 者,“现在入手是价格低位状态,因为一降准,会有很多人出来买房。以上海松江区新凯一期/二期的二手房为例,均价现在在33000-34000元/平方米 左右,相比去年每套房总价大概降了30万-50万左右。今年这边卖房的业主基本70%都是处于置换的。比如说房东诚心卖这个房子,报价245万,电梯房边 套两房,精装修,但是最多也就能谈个(议价)5万左右,基本上就这样。不可能再低了。年前的这一批低价房源会被卖空,过了年3-5月份基本不会存在还有低 价房源的市场,每年的3-5月份是成交旺季,业主们基本不会怎么调整价格。”另一位中介也说:“年后肯定涨价。”

广州富力城的一位二手房销 售告诉21世纪经济报道记者,确实有房主在国家降准之后上调了售价,“一小部分有,但是这块来说大部分业主都是置换为主,因此价格还是处于低位。其实房子 降不降价主要取决于卖房子的业主急不急用钱,不急的,谈价就不好谈。但春节之前很难涨价了,一方面一手房冲击,另一方面可选性多,大部分客户都在观望 期。”

一位长期关注燕郊市场的购房者也告诉21世纪经济报道记者,近段时间燕郊无论是成交量还是成交价都有回升。议价空间明显变小。这相当于单价上涨1000元/平方米左右。

  风声

由于中国楼市已经历经多轮调控以及多轮涨跌周期。因此,房地产市场受调控预期影响非常大,市场心态在政策影响下波动占据相当重要比重。

上 述21世纪不动产店东认为,“首先这与客户心态的调整有关。以北京为例,更多是以存量房的成交为主,老百姓/购房者已经习惯了这种趋势,也就是政策调整有 一定周期性,基本在半年左右(今年调控时间比较长)。加上老城区以置换客户群体为主,很多人选择年底在大多数人观望的情况下出手。环境因素加上时间节点因 素,造成了这段时间有小幅回暖。”

易居研究院研究总监严跃进认为,当前政策走向的逻辑是清晰的,会分为五步走。第一步,不收紧,即没有打压 的含义。第二步,处理政策瑕疵,类似摇号、限价、限售等政策。第三步,二套房的认定标准会调整,即针对改善型需求先放开。第四步,限贷政策尝试放松。但这 个会根据各地的房价和交易情况决定。第五步,放松限购,尤其是在社保缴纳等方面会尝试松动。基本上是这个逻辑。市场走势方面看,预计会呈现前冷后暖态势。 这也差不多是楼市四季的一个轮回概念。预计到了2019年5月份市场会有一波小高峰。

不过,由于仅仅是部分城市试图松绑调控,而整体上调控 仍然趋严。因此,市场基本面并没有发生明显的变化。麦田房产分析师张叶松告诉21世纪经济报道记者,“从我们12月的数据看,议价超过5%房价以上成交的 房源比例依然在上升。二手房议价比例依然处于高位,而定向降准对市场的实际影响其实很小。”对于明年房市的变化,他告诉21世纪经济报道记者,“2019 年上半年,二手房市场从价格上依然会小幅下滑,主要由于当前的交易条件和信贷政策,所以这种趋势不会改变。交易量上春节会有传统性低谷,春节后3、4、5 月份相对较高。2019年下半年目前很难判断,主要受宏观经济环境影响,从政策出发点来看是希望二手房市场保持稳定的节奏,价格不要大幅波动,允许适当的 小幅波动,交易量也因此不会攀高。但由于此波政策已经维持较长周期,后续存在购房需求释放压力,可能会通过对政策进行微调,或者出台长效机制,以保持房地 产市场的稳定。”

易居房产研究院副院长杨红旭也认为,单从数据上看并没有发现最近二手房交易市场回暖的迹象。“12月份,我们跟踪的全国十 个城市,包括一线、二线、三线城市的二手房成交量相比11月环比跌了1%,目前是处于一个偏低水平,也是自2015年以来月度的最低水平(剔除春节月 份)。所以从数据看,二手房市场没有回暖。而像一些降准这样的消息会刺激一下市场情绪,但是昙花一现,不具有可持续性。”

对于2019年楼 市的预测,杨红旭说:“我看全国主要城市的大面,市场还在继续降温,2019年的市场也不会出现明显的升温。我们预计全国的二手房市场、新房市场成交面积 会出现6%的下跌,相比2018年,成交价格会出现3%左右的上涨。2019年的二手房市场,就全国主要城市来看,成交量会出现更明显的下跌,大概在 10%左右。2019年二手房的价格平均会跌10%左右。”(来源:21世纪经济报道)

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